5 de Septiembre de 2018

El cambio de uso: de local a vivienda

Fueron los estudiantes y los artistas en la Nueva York de los años 50 quienes, con poco poder adquisitivo y necesidades de amplios espacios, empezaron a dar el doble uso de vivienda + lugar de trabajo a los locales y oficinas de los conocidos barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, antiguas zonas industriales.

En España, lo que empezó siendo un hecho aislado en algunos barrios madrileños o barceloneses, se ha convertido en una práctica extendida y que está en auge debido a la crisis inmobiliaria en que vivimos. Adquirir un local y darle un uso de vivienda puede ser muy ventajoso, aunque no siempre será posible y, además, será necesaria la solicitud del cambio de uso.

¿Por qué hay que solicitar el cambio de uso?

Un local no es legalmente una vivienda. Dar a un local el uso de vivienda es ilegal y podrías experimentar los siguientes problemas:

  • No podrías empadronarte en el local.
  • No podrías pedir una cédula de habitabilidad. No podrías contratar ni dar de alta los servicios de agua, luz y gas. No prodrías alquilar ni vender ese inmueble como vivienda.
  • Si el local no dispone de los servicios de agua, luz y gas y quieres darlos de alta, necesitarás el Certificado de Primera ocupación o de Primera apertura.
  •  La tasación de un local es más baja que la de una vivienda.

¿Cuáles son los trámites?

En concepto, cuando hacemos un cambio de uso, estamos construyendo una vivienda nueva. Así pues, será necesario pedir una licencia de obras mayores al ayuntamiento que autorizará al propietario del inmueble a formalizar un cambio de uso en base a la ordenanza municipal y la normativa urbanística vigente. Para este trámite es necesario un proyecto visado.

Una vez acabadas las obras deberemos gestionar con otras administraciones las nuevas escrituras, la cédula de habitabilidad y el certificado energético, y el comunicado de variación del valor catastral.

(Ejemplo: Trámites en el Ayuntamiento de Barcelona)

¿Qué factores imposibilitan el cambio de uso?

No siempre podemos realizar un cambio de uso puesto que, al tratarse de una obra nueva, la nueva vivienda deberá cumplir con toda la normativa actual: el CTE (Código Técnico de la Edificación), la normativa urbanística del ayuntamiento (PGM-76 en Barcelona) y los requisitos de habitabilidad (Decreto 141/2012, del 30 de octubre en Cataluña). Los impedimentos más habituales son:

  • La limitación del número de viviendas en la zona según el plan urbanístico.
  • La imposibilidad de cumplir con el CTE. Aunque debemos cumplir todos sus apartados, en el caso de una vivienda es recomendable estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (pasos, espacios mínimos, etc.) y de Salubridad (desagües, salidas de humos, ventilaciones, etc.).
  • El inmueble no cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad (superficies mínimas, distancias, alturas).
  • Los vecinos no permiten el cambio de uso. En Barcelona y su área metropolitana es imprescindible tener la conformidad de los vecinos para obtener un permiso de obras mayores.

Para saber con certeza si será posible hacer un cambio de uso es aconsejable contactar con un arquitecto y encargarle un estudio de viabilidad.